Wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną przez małżonków w ramach uczestnictwa we wspólnocie mieszkaniowej

Małżonkowie mogą być właścicielami nieruchomości, która stanowi samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej WłLokU). Wówczas poza prawem własności lokalu mieszkalnego przysługuje im także udział w części nieruchomości wspólnej, który jest związany z ich prawem własności.

 Małżonkowie są uprawnieni do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 WłLokU) i są też jako część ogółu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową - członkami wspólnoty mieszkaniowej (art. 6 WłLokU).

Właściciele, w tym także małżonkowie, są zobowiązani m.in. do zachowania lokalu w należytym stanie, przestrzegania porządku domowego, uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz korzystania z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust. 1 WłLokU), ponoszą również koszty związane z utrzymaniem lokalu oraz proporcjonalnie do przysługującego im udziału koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 WłLokU).

Właściciele lokali uczestniczą w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej. Do końca pierwszego kwartału w każdym roku odbywa się zwyczajne zebranie wspólnoty mieszkaniowej (art. 30 ust. 1 pkt 3 WłLokU), czyli ogółu właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

 Przedmiotem zebrania jest m.in uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, ocena pracy zarządu lub zarządcy oraz sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium (art. 30 ust. 2 WłLokU).

Wspólnota mieszkaniowa może jednak na zebraniach, czy to zwyczajnym czy też nadzwyczajnym podejmować uchwały także w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, a dotyczących nieruchomości wspólnej.

Uchwały mogą dotyczyć takich spraw jak np.:

a)      zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

b)     udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,

c)      ustanowienia odrębnej własności lokalu,

d)     udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

e)      dokonania podziału nieruchomości wspólnej,

f)      nabycia nieruchomości.

Wspólnota może również podjąć uchwałę o wytoczeniu powództwa dotyczącego eksmisji właściciela lokalu, który zalega długotrwale z zapłatą bądź wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo utrudnia korzystanie z innych lokali lub nieruchomości (art. 22 ust. 3 WłLokU).

Co w sytuacji, gdy na zebranie wspólnoty przyjdzie tylko jeden z małżonków? Czy wymóg uzyskania zgody współmałżonka do czynności wymienionych w art. 37 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (dalej KRO) ma wpływ na zarządzenie nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej?

Po pierwsze należy zauważyć, że co do zasady każdy z małżonków może samodzielnie uczestniczyć w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i głosować na nim bez konieczności legitymowania się pełnomocnictwem udzielonym przez swojego współmałżonka, gdyż jest to czynność zarządu majątkiem wspólnym.

W niektórych sytuacjach jednak potrzebna będzie zgoda drugiego małżonka. Jeżeli wspólnota podejmuje uchwały, które mieszczą się w zakresie art. 37 KRO, np. o obciążeniu nieruchomości wspólnej czy zbyciu udziałów w nieruchomości wspólnej, wówczas potrzeba jest zgoda drugiego małżonka.

Nie ma przeciwwskazań, aby małżonkowie razem uczestniczyli w zebraniu wspólnoty. Przysługuje im wówczas wspólny głos – związany z ich udziałem w nieruchomości wspólnej.

Co zrobić, jeżeli jeden z małżonków odmawia wyrażenia zgody albo porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody?

Wówczas rozwiązaniem będzie wystąpienie do sądu, aby udzielił zezwolenia na dokonanie czynności (art. 39 KRO).

Konflikt pomiędzy małżonkami może utrudniać funkcjonowanie całej wspólnoty.

Konieczność uzyskania zgody na podstawie art. 37 KRO w sytuacji, gdy nieruchomość przynależy do majątku wspólnego małżonków wynika z faktu, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (art. 17 WłLokU).

Kolejnym powodem dla którego należy mieć zgodę obojga małżonków jest możliwość wystąpienia sytuacji w której na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej jeden małżonek zagłosuje wbrew woli drugiego za podjęciem uchwały, której konsekwencje finansowe będą przewyższały możliwości finansowe małżonka, który nie głosował, np. zakup nieruchomości, wzięcie kredytu. Konsekwencje takiego działania mogą mieć daleko idące skutki mogą bowiem doprowadzić do powstania długotrwałej zaległości w opłatach za lokal, a tym samym mogą nawet doprowadzić do sprzedaży mieszkania w drodze licytacji.

Powyższe rozważania wskazują, że małżonek ma prawo do wyrażenia sprzeciwu wobec zamierzonego głosownia drugiego małżonka. Będzie on złożony skutecznie, gdy wspólnota mieszkaniowa miała możliwość się z nim zapoznać (art. 36¹ KRO).

Podsumowując:

jeśli chcemy zadbać o ważność uchwał podejmowanych przez Wspólnotę Mieszkaniową musimy mądrze formułować ich treść oraz zwracać uwagę na to kto powinien te uchwały podpisywać i czy zgody małżonków do podjęcia konkretnych uchwał mogą być wymagane z uwagi na przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Konsekwencje są daleko idące dlatego zwracajmy uwagę czy członek wspólnoty mieszkaniowej jest wpisany w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla jego lokalu na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej wraz ze swoim współmałżonkiem czy też jest wpisany sam.

Pamiętajmy też, że sam fakt iż członek wspólnoty mieszkaniowej uczestniczący w jej zebraniu ma żonę nie oznacza konieczności przedłożenia przez niego zgody na podjęcie jej uchwał – ważna jest treść danej uchwały oraz to czy uczestnik zebrania jest właścicielem lokalu na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej czy też przedmiotowy lokal stanowi jego majątek osobisty.

Przepisy, które zostały wymienione w artykule:

KODEKS RODZINNY I OPIEKUŃCZY

z dnia 25 lutego 1964 r. (Dz.U. Nr 9, poz. 59)

tj. z dnia 9 marca 2017 r. (Dz.U. z 2017 r. poz. 682)

Art. 36¹ [Sprzeciw wobec czynności zarządu]

§ 1. Małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego małżonka, z wyjątkiem czynności w bieżących sprawach życia codziennego lub zmierzającej do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny albo podejmowanej w ramach działalności zarobkowej.

§ 2. Sprzeciw jest skuteczny wobec osoby trzeciej, jeżeli mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności prawnej.

§ 3. Przepis art. 39 stosuje się odpowiednio.

Art. 37 [Czynności wymagające zgody drugiego małżonka]

§ 1. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;

2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;

3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;

4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

§ 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

§ 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.

§ 4. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.

Art. 39 [Zastępcze zezwolenie sądu] Jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody wymaganej do dokonania czynności, albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd udziela zezwolenia, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny.

USTAWA O WŁASNOŚCI LOKALI

z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. Nr 85, poz. 388)

tj. z dnia 4 kwietnia 2019 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 737)

Art. 6 [Wspólnota mieszkaniowa] Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Art. 12 [Współkorzystanie]

1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Art. 13 [Utrzymanie lokalu i nieruchomości wspólnej]

1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Art. 17 [Odpowiedzialność] Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Art. 22 [Zarząd zwykły i czynności przekraczające]

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Art. 30 [Zebranie właścicieli]

1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:

1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;

2) składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;

3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

1a. W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.

2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności:

1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;

2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1;

3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.