Umowa o dożywocie

Dzisiejszy wpis chciałbym poświęcić umowie dożywocia.

Regulacja jej dotycząca znajduje się w kodeksie cywilnym w art. 908 i następnych.

Najprościej rzecz ujmując umowa ta polega co do zasady na przeniesieniu własności nieruchomości  w zamian za zapewnienie przez nabywcę dotychczasowemu właścicielowi dożywotniego utrzymania oraz sprawienia mu pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym, zgodnie z ustawą w braku odmiennej umowy nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału oraz zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie.

Możemy, więc sobie wyobrazić sytuację, w której w kamienicy mieszka starsza samotna osoba dajmy na to Pani Kowalska, która nie radzi sobie z codziennymi obowiązkami, nie ma żadnej bliższej rodziny w związku z czym zaprzyjaźnia się z sąsiadem dajmy  na to panem Nowakiem, który pomaga jej w codziennym funkcjonowaniu.

Pani Kowalska chce się jakoś odwdzięczyć panu Nowakowi za okazaną pomoc myśli, żeby „przepisać” na niego swoje mieszkanie co może zrobić?

1.     Pani Kowalska mogłaby *przepisać* mieszkanie, ale dopiero po śmierci – sporządzić testament na Pana Nowaka, ale wtedy:

a)    Pan Nowak jako, że nie jest spokrewniony z Panią Kowalską musiałby uiścić duży podatek zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn

b)    Pan Nowak nie byłby zobowiązany do pomocy Pani Kowalskiej, a Pani Kowalska mogłaby w każdej chwili zmienić testament i w nowym rozrządzeniu na wypadek śmierci nie uwzględnić Pana Nowaka

c)    Strony nie byłyby w żaden sposób względem siebie związane, w związku z tym osoba starsza nie mogłaby oczekiwać, że sąsiad zawsze przyjdzie jej z pomocą, a sąsiad nie byłby pewien czy dostanie za tą pomoc jakąś gratyfikację. Oczywiście można tu zakładać, że sąsiad pomaga osobie starszej bezinteresownie, ale robi to np. teraz kiedy jest kawalerem, a gdy przyjdzie żona, pies, dziecko to czy znajdzie czas by dalej pomagać?

2.     Pani Kowalska mogłaby dokonać darowizny na rzecz sąsiada.

a)    Tutaj również mamy duży podatek.

b)    Nowak dalej nie jest zobowiązany do pomocy Pani Kowalskiej i może po przejściu na niego własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość zrezygnować z pomocy Pani Kowalskiej, a nawet jeśli Pani Kowalska nie zabezpieczyła się odpowiednio w akcie notarialnym umowie darowizny, próbować wyrzucić ją z mieszkania, żeby pobierać pożytki ze swojej własności np. wynajmując ją, oczywiście w takiej sytuacji Pani Kowalska mogłaby odwołać darowiznę, jednak wiązałoby się to najprawdopodobniej ze sprawą sądową i wymagałoby od niej dużego wysiłku, poza tym koszty podatku najpewniej poniósł Pan Nowak, który zapewne chciałby zwrotu tej kwoty i awantura gotowa.

c)    Co więcej gdyby okazało się, ze Pani Kowalska jest zadłużona – np. wszedł do niej domokrążca i podpisała dokumenty na pożyczkę, to mogłoby się okazać, że wierzyciel wystąpi ze skargą pauliańską i doprowadzi do uznania darowizny za bezskuteczną w stosunku do niego, wykazując, że dłużnik (tutaj Pani Kowalska) działała ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela, a osoba trzecia (Pan Nowak) o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. 

I wreszcie trzecie moim zdaniem najlepsze rozwiązanie:

Pani Kowalska mogłaby (jako dożywotnik) zawrzeć z panem Nowakiem (jako zobowiązanym) umowę o dożywocie, w wyniku której Pan Nowak powinien przyjąć ją pod swój dach – w naszej sytuacji pozwolić jej na dalsze korzystanie z mieszkania, w którym już przebywa, dostarczać jej wyżywienia, ubrania, mieszkania,  światła, opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom

Jakie są korzyści dla stron:

1.     Obie strony coś zyskują: Pani Kowalska, ma zapewnioną opiekę wyżywienie i pokrycie kosztów utrzymania, a Pan Nowak staje się właścicielem mieszkania. Ponadto umowa o dożywocie jest zbliżona do umowy sprzedaży, w związku z tym jego sytuacja względem potencjalnych wierzycieli Pani Kowalskiej jest dużo pewniejsza niż w przypadku umowy darowizny

2.     Co więcej koszty podatkowe są w przypadku umowy o dożywocie niższe – 2% wartości nieruchomości tytułem podatku od czynności cywilnoprawnych

3.     Co ważne osobą, która ma wypełniać obowiązki wynikające z prawa dożywocia jest właściciel nieruchomości objętej tym prawem, nabywcą nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie może być każdy podmiot prawa cywilnego oznacza to, że nie musi nim być Pan Nowak, ale może być np. jego Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jednak obowiązanym względem Pani Kowalskiej nie będzie tylko druga strona podpisanej z nią umowy o dożywocie, ale każdy kolejny nabywca własności nieruchomości przeniesionej pierwotnie w zamian za prawo dożywocia, aż do czasu śmierci Pani Kowalskiej – oznacza, to, że prawo dożywocia nie blokuje możliwości obrotu nieruchomością, ale na wypadek takiego obrotu zabezpiecza interesy Pani Kowalskiej.

4.     Ponadto prawo o dożywocie może być ujawnione w treści księgi wieczystej, a to informuje każdego potencjalnego nabywcę nieruchomości o tym, że wiąże się z nią obciążenie prawem o dożywocie.

Uwaga!

è Przedmiotem świadczenia w umowie o dożywocie polegającego na przeniesieniu własności nieruchomości może być jakakolwiek nieruchomość tj. np. stanowiący przedmiot odrębnej własności lokal, działka gruntu zabudowana lub nie, a także udział w nieruchomości (wtedy przedmiotem obciążenia prawem o dożywocie będzie idealna część nieruchomości odpowiadająca temu udziałowi).

è Nie może być przedmiotem świadczenia o dożywocie polegającego na przeniesieniu własności nieruchomości spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Podstawa prawna

Art. 908 – 916 kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r., tj. z dnia 16 maja 2019 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145)