KSIĘGA WIECZYSTA – CZYM JEST, I DLACZEGO JEST TAK WAŻNA?

Nabycie nieruchomości to dla większości z nas najważniejsza transakcja w życiu. Wysoka cena i dalekosiężne plany związane z nowym nabytkiem powodują, że do takiego zakupu należy się poważnie przygotować – tak, aby nie wpaść na przysłowiową minę, gdyż kupno nieruchomości, która np. jest obciążona hipoteką może wiązać się z daleko idącymi konsekwencjami. Sposobem na to, by zweryfikować, czy planowana inwestycja jest strzałem w dziesiątkę, czy może zaprowadzi nas na dno, jest przejrzenie księgi wieczystej.

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta jest publicznym rejestrem, w którym możemy sprawdzić stan prawny nieruchomości. Przepisy prawa znajdujące się w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece zapewniają im specjalny status:

-       nie można się zasłaniać nieznajomością wpisów w księdze wieczystej (art. 2 ustawy): jeśli więc np. kupiliśmy nieruchomość obciążoną hipoteką, która to hipoteka została wpisana do księgi wieczystej, to w sytuacji, w której uprawniony z tytułu hipoteki będzie żądać naszej nieruchomości nie możemy podnieść argumentu, że o tej hipotece nie wiedzieliśmy (bo np. sprzedawca był nieuczciwy i nas o istnieniu hipoteki nie poinformował).

-       domniemywa się zgodność wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3) – przepisy prawa wprowadzają domniemanie, że posiadacz rzeczy ruchomej (ten, kto fizycznie rzeczą włada i ma wolę traktowania jej jako swoją) jest jej właścicielem. W wypadku nieruchomości takie domniemanie działa na rzecz tego, kto jest wpisany w księdze wieczystej.

-       tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5) – jeśli kupimy nieruchomość od osoby, która w rzeczywistości nie jest jej właścicielem, ale widniała jako właściciel w księdze wieczystej, to zawarta z taką osobą umowa przenosząca własność jest ważna i skuteczna prawnie; istnieją jednak wyjątki od tej zasady:
a) nie dotyczy ona rozporządzeń nieodpłatnych (art. 6) – np. darowizny,
b) nie działa przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na mocy decyzji administracyjnej, służebnościom drogi koniecznej, służebnościom powstałym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia i służebnościom przesyłu (art. 7),
c) wyłącza je wzmianka w księdze wieczystej (art. 8), informująca o toczącym się postępowaniu sądowym, wywołanym kwestionowaniem prawdziwości wpisu w księdze wieczystej,

-       pierwszeństwo praw wpisanych w księdze wieczystej (art. 11) – jeśli do danej nieruchomości prawo mają dwie osoby, z czego prawo jednej z nich jest wpisane do księgi wieczystej, a drugiej nie, to jako pierwsze zostanie zrealizowane prawo, które zostało wpisane.

Z czego składa się księga wieczysta?

Księga wieczysta składa się z następujących działów:

-       dział I-O „Oznaczenie nieruchomości” - zawiera precyzyjne oznaczenie nieruchomości, której dotyczy dana księga. Dane pochodzą z ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej przez starostów (w wypadku miast na prawach powiatu – ich burmistrzów bądź prezydentów).

-       dział I-Sp „Spis praw związanych z własnością” - lista praw, które przypadają właścicielowi nieruchomości, np. udział w nieruchomości gruntowej przy odrębnej własności lokalu.

-       dział II „Własność” - zawiera oznaczenie właścicieli danej nieruchomości, ewentualnie użytkowników wieczystych, jeśli takie prawo jest na danej nieruchomości ustanowione; lektura tego działu pozwoli na sprawdzenie, czy druga strona potencjalnej umowy jest uprawniona do rozporządzania interesującą nas nieruchomością.

-       dział III „Prawa, roszczenia i ograniczenia| - spis praw do nieruchomości, które nie są prawem własności, użytkowaniem wieczystym lub hipoteką – m.in. służebności, prawo pierwokupu, prawo dożywocia.

-       dział IV „Hipoteka” - spis zabezpieczeń hipotecznych wraz z ich dokładnym opisem. Pozwoli nam uniknąć nieprzyjemnych kontaktów z wierzycielem hipotecznym.

Kupiłem nieruchomość. Co muszę zrobić, aby zostać wpisanym do księgi wieczystej? A może w ogóle nie muszę tego robić?

Zgodnie z art. 626(4) ustawy z dn. 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego wpisu dokona notariusz, u którego zawarliśmy umowę przenoszącą własność. W momencie zarejestrowania wniosku o wpis w księdze wieczystej nabytej przez nas nieruchomości pojawi się wzmianka, która wyłączy działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, uniemożliwiając w ten sposób drugiej stronie umowy oszukanie nas.

Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku wydział wieczystoksięgowy właściwego dla danej nieruchomości sądu rejonowego zmienia treść księgi wieczystej.

Jeśli zaś nieruchomość została nabyta bez udziału notariusza (np. otrzymaliśmy ją w ramach spadku), to ciąży na nas obowiązek złożenia wniosku, zgodnie z przepisami art. 626(1)-626(13) kodeksu postępowania cywilnego. Jeśli tego nie zrobimy, to sąd może nałożyć na nas karę od 500 do 10.000 zł, a ponadto jeśli osoba trzecia poniesie szkodę wskutek naszej bierności, to będziemy ponosić odpowiedzialność za wywołaną w ten sposób szkodę.

Należy też pamiętać, że w wypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny! Oznacza to, że użytkownikiem wieczystym stajemy się nie po zawarciu umowy w formie aktu notarialnego, lecz dopiero po dokonaniu odpowiedniej zmiany w księdze wieczystej.

Należy także pamiętać, że po złożeniu wniosku o wpis do księgi wieczystej przez notariusza to nie notariusz jest stroną postępowania wieczystoksięgowego, a osoba, której prawo ma zostać ujawnione w księdze wieczystej, w związku z tym jeśli sąd z jakichkolwiek przyczyn nie dokona wpisu o który zawnioskował notariusz, to osoba na rzecz której wpis miał być dokonany będzie musiała samodzielnie podjąć kroki zmierzające do dokonania wpisu.

Po co ujawniać ograniczone prawa rzeczowe w księdze wieczystej?

Wpisanie ograniczonego prawa rzeczowego (służebności, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka) uczyni to prawo skutecznym wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Ponadto w wypadku hipoteki wpis ma charakter konstytutywny, tak jak przy użytkowaniu wieczystym. Warto dodać, że uprawniony z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może założyć księgę wieczystą dla takiego lokalu, co zwiększy jego atrakcyjność dla potencjalnych kupujących.

Jak założyć księgę wieczystą?

Żeby założyć księgę wieczystą, trzeba wypełnić stosowny wniosek na formularzu KW-ZAL, do którego należy załączyć dowód stosownego prawa (umowę, orzeczenie sądu, decyzję administracyjną) oraz wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Sam wniosek kosztuje 60 zł, ale należy do tego doliczyć opłatę za wpisanie danego prawa – np. w wypadku własności jest to 200 zł.

Jak uzyskać dostęp do księgi wieczystej?

Do ksiąg wieczystych można się dostać na dwa sposoby – poprzez portal teleinformatyczny Ministerstwa Sprawiedliwości, lub w wydziale ksiąg wieczystych właściwego dla danej nieruchomości sądu rejonowego. Przez internet do księgi wieczystej może zajrzeć każdy, w sądzie zaś osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Forma elektroniczna jest znacznie wygodniejsza, ma jednak wadę – musimy znać numer księgi wieczystej. W wypadku nieruchomości gruntowych można go odnaleźć poprzez prowadzony przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii portal „Geoportal krajowy” - musimy znaleźć interesujący nas grunt na mapie satelitarnej, kliknąć nań lewym przyciskiem myszy, a następnie kliknąć na pole podpisane „WMS. Ewidencja gruntów i budynków”. Następnie wyświetli się nam zbiór informacji o danej działce – pod napisem „KW” znajdziemy numer księgi wieczystej. Niestety, takie informacje nie są dostępne dla każdej działki, ponadto metoda ta nie działa w wypadku nieruchomości innych niż gruntowe – wówczas najlepiej jest poprosić sprzedawcę o podanie tego numeru – jeśli jest rzetelny, z pewnością nam nie odmówi. Księgę wieczystą możemy przeglądać w formie aktualnej (zawierającej wyłącznie obecny stan prawny) lub zupełnej (zawierającej całą historię prawną danej nieruchomości, począwszy od założenia księgi wieczystej po dzień dzisiejszy). Zadanie ustalenia danych dotyczących interesującej nas nieruchomości można również zlecić naszej Kancelarii, która postara się pomóc i przeprowadzi dokładny audyt nieruchomości zwiększając bezpieczeństwo transakcji pod kątem prawnym.

Mam prawo do nieruchomości, którego nie ma w księdze wieczystej. Czy mogę coś z tym zrobić?

W takiej sytuacji należy niezwłocznie złożyć wniosek do właściwego miejscowo sądu rejonowego, do wydziału ksiąg wieczystych. Postępowanie w tej sprawie regulują artykułu 626(1)-626(13) kodeksu postępowania cywilnego. Wzmianka w księdze wieczystej pojawi się już w momencie zarejestrowania wniosku w sądzie – dzięki temu rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zostanie wyłączona, więc jeśli np. nie-właściciel, który widnieje jako właściciel w księdze wieczystej, zdecyduje się sprzedać naszą nieruchomość osobie trzeciej, to transakcja taka będzie nieskuteczna, a nasze prawo pozostanie w naszych rękach.

Czasami do ustalenia naszego prawna potrzebne będzie wniesienie powództwa z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece to jest powództwa o ustalenie zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.