Prawo odkupu, a prawo pierwokupu.

Językowa zbieżność pojęć "prawo odkupu" i "prawo pierwokupu" powoduje, że różnice między tymi terminami często rozmywają się. Tymczasem te dwie instytucje prawa cywilnego są podobne jedynie na pierwszy rzut oka.

Prawo odkupu uregulowane jest w artykułach 593-595 Kodeksu cywilnego. Prawo to jest zastrzeżeniem zawartym w umowie sprzedaży, które umożliwia innej osobie (zazwyczaj sprzedawcy) odkupienie sprzedanej rzeczy za zwrotem ceny i poniesionych kosztów. Nabywca zgadzając się na zawarcie prawa odkupu w umowie sprzedaży zdaje się na łaskę i niełaskę uprawnionego, albowiem nabywca nie może go powstrzymać przed zrealizowaniem swojego prawa do odkupu.

Prawo odkupu dla swej skuteczności musi zostać przewidziane w umowie. Czas jego istnienia regulują postanowienia umowy, nie może być on jednak dłuższy niż 5 lat.

Prawo pierwokupu polega na uprawnieniu zbywcy do kupna sprzedanej rzeczy, gdyby nabywca chciał ją sprzedać.

Przykładowo:

X sprzedał grunt Y, zastrzegając sobie prawo pierwokupu. Jeśli Y chciałby sprzedać ten grunt Z, to najpierw musi zaproponować X tą samą ofertę, jaką złożył Z.
W odróżnieniu od prawa odkupu, prawo pierwokupu może też pochodzić z przepisów ustawowych.

W przypadku nieruchomości prawo odkupu można umieścić w dziale III księgi wieczystej. Oznacza to, że wówczas roszczenie o odkup staje się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Nie oznacza to jednak, że uprawniony, który nie wpisał prawa odkupu do księgi wieczystej pozostaje bez ochrony prawnej - może on żądać przywrócenia stanu poprzedniego, a gdy okaże się to niemożliwe, to uprawniony zyskuje roszczenie odszkodowawcze w stosunku do zobowiązanego na mocy art. 471 kc (tzw. odpowiedzialność kontraktowa).

Odkup rzeczy (podobnie zresztą jak pierwokup) musi się odbyć w tej samej formie, co jej wcześniejsze nabycie - w wypadku nieruchomości będzie to więc forma aktu notarialnego.

Prawo odkupu jest prawem niepodzielnym i niezbywalnym. Oznacza to, że nie można go sprzedać komuś innemu, ani nie można go wykonać w stosunku do części rzeczy.

Jeśli do odkupu uprawnione jest kilka osób, a np. tylko jedna z nich jest zainteresowana wykonaniem tego prawa, to jak najbardziej owa osoba może je wykonać w całości.

Co do zasady przyjmuje się, że prawo odkupu nie podlega dziedziczeniu.

Tradycyjnie kontrowersje przynoszą kwestie podatkowe. Pomimo dotyczącego opłaty skarbowej orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej NSA) z 23.11.1998 sygn. I SA/Ka 389/97, w którym NSA stwierdził, że realizacja uprawnienia z prawa odkupu nie jest traktowana jako umowa sprzedaży, to fiskus ma inne zdanie. Utrwalona linia interpretacyjna urzędów skarbowych wskazuje na to, że skarbówka uznaje wykonanie prawa odkupu za umowę sprzedaży (np. interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 18.11.2011 sygn. IPPB2/436-354/11-4/MZ czy interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 13.07.2012 sygn. IPTPB2/436-55/12-2/KK). Oznacza to, że wykonanie prawa odkupu obciążone jest 2-procentowym podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Już wkrótce szerzej o prawie pierwokupu.