Parę słów o umowie przedwstępnej (Kiedy stosować, co ma zawierać, w jakiej ma być formie?)

Kiedy stosować?

Decyzja o kupnie nieruchomości czy to mieszkania czy działki gruntu zabudowanej budynkiem mieszkalnym czy też nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym. Zawsze wiąże się z większym wydatkiem. Przeciętny człowiek dokonuje takich transakcji tylko parę razy w życiu, a dla wielu z nas wiąże się ona z zaciągnięciem długoletniego zobowiązania w postaci kredytu.

Ważne życiowe decyzje powinny być podejmowane po odpowiednim przemyśleniu, wymaga to niestety od nas czasu tak samo zresztą w wielu wypadkach wypracowanie odpowiedniego kapitału do inwestycji będzie wymagać cierpliwości. Częstokroć okazja na rynku pojawia się w chwili, w której nie jesteśmy jeszcze do tego odpowiednio przygotowani. Co wtedy?

Z myślą o tego rodzaju sytuacjach ustawodawca w art. 389 i 390 kodeksu cywilnego uregulował umowę przedwstępną.

Kluczowe kwestie wstępne.

Art. 389. § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Przytoczony powyżej paragraf wskazuje, że umowa przedwstępna zawiera tylko zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli zobowiązała się tylko jedna ze stron to żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej przysługuje tylko uprawnionemu z tego zobowiązania, jeśli zaś zobowiązały się obie ze stron to obie mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

W praktyce najczęściej z umową przedwstępną mamy do czynienia jako z czynnością poprzedzającą umowę sprzedaży – zapisy Kowalski zobowiązuje się kupić…. Nowak zobowiązuje się sprzedać wskazują, że obie strony się zobowiązują, w związku z czym obie będą mogły żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Należy pamiętać, że umowa przedwstępna nie wywołuje jeszcze skutków w sferze materialnoprawnej – nie mamy tutaj żadnego przeniesienia własności, powstają jedynie więzi obligacyjne. Możemy zresztą te więzi dalej modyfikować albo przez wprowadzanie aneksów do umowy przedwstępnej, albo poprzez tworzenie konstrukcji prawnej, w której umowa przedwstępna będzie zobowiązywała do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej (wyrok Sądu Najwyższego, 28.10.2010 r. Sygn. Akt II CSK 219/2010).

Kolejną kluczową kwestią przy umowie przedwstępnej jest powinność określenia w niej istotnych postanowień dotyczących umowy przyrzeczonej, w przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości takimi kluczowymi elementami będą przede wszystkim – określenie nieruchomości, która ma podlegać sprzedaży oraz ceny za jaką ma zostać sprzedana. Nie muszą to być jednak określenia ściśle sprecyzowane, zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego – dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jaka ma powstać w przyszłości przez geodezyjne wydzielenie działki z większej nieruchomości. Określenie w takiej umowie obszaru działki jedynie w przybliżeniu może być uznane za wystarczające określenie istotnego postanowienia umowy przyrzeczonej w rozumieniu art. 390§2 w związku z art.389 kodeksu cywilnego. (wyrok Sądu Najwyższego, 24.09.2003 r. Sygn. Akt III CKN 493/2001). Ponadto do istotnych postanowień umowy zaliczone będą dodatkowe zastrzeżenia umowne np. kara umowna, zadatek, zaliczka.

Strony mogą, ale nie muszą ustalać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce na ogół przyjmuje się jakiś deadline – czyli datę graniczną, po której umowa przedwstępna traci swoją moc – np. „Strony oświadczają, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta najpóźniej w terminie do dnia 20 listopada 2017 roku”, mogą zrobić to mniej ściśle np. do zimy 2017 roku, z tym, że określenie terminu musi być na tyle precyzyjne, aby dało się określić kiedy termin ten upływa, chociaż w przybliżeniu. Nie można przedłużyć sobie terminu na czas nieoznaczony (uchwała Sądu Najwyższego, 09.06.1958 r. Sygn. CO 11/58 – zasada prawna).

Co ważne jeśli nie wyznaczyliśmy sobie terminu na podpisanie umowy przyrzeczonej to mamy na to rok od zawarcia umowy przedwstępnej, po upływie roku zobowiązanie z umowy przedwstępnej wygasa.

Forma umowy przedwstępnej

Co do zasady umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie. Oznacza to ni mniej ni więcej jak to, że możemy sobie wydrukować wzór umowy przedwstępnej z internetu, wprowadzić do niego kluczowe kwestie dla naszej umowy sprzedaży domu podpisać ją razem z kontrahentem i voila. Nie polecam jednak tego typu rozwiązania w przypadku tak ważnych czynności jak nabycie/ zbycie nieruchomości.

Po pierwsze tego typu czynności wymagają konsultacji ze specjalistą. W sytuacji, w której boli nas ząb możemy to zignorować lub posłuchać doradcy z forum internetowego, efekt może być dla nas korzystny doraźnie, ale może wyrządzić dużo większe szkody w przyszłości, kiedy będziemy zmuszeni do wizyty u stomatologa. Takie same zasady rządzą się analizowaną przeze mnie transakcją. Może być tak, że umowa spisana na kartce papieru zabezpieczy nasze interesy do umowy finalnej, w której notariusz w wykonaniu umowy przedwstępnej sporządzi dla nas umowę sprzedaży nieruchomości. Jednakże mogą wyniknąć różnego rodzaju komplikacje. Po pierwsze nasz sprzedający znajdzie innego kupca, który zaproponuje mu lepszą cenę i ten na to przystanie, istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie zabezpieczymy sami w sposób należyty naszych interesów. Co więcej jeśli nie zawrzemy umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego to nie wywołamy skutku prawnego w postaci roszczenia o wykonanie umowy przedwstępnej i zawarcie umowy ostatecznej.
            

Podsumowując, jeśli jesteśmy zdecydowani to lepiej dla nas aby umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, ta forma czynności lepiej zabezpieczy nasze interesy, w dążeniu do zawarcia skutecznej umowy sprzedaży. Przy zawieraniu tego typu umów na ogół obracamy dużym kapitałem, lub też sprzedajemy dorobek całego naszego życia. Warto w takich sytuacjach korzystać z wiedzy specjalisty. Prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości z łatwością podpowie nam co powinniśmy zrobić tak, aby wszystko poszło po naszej myśli i oszczędzi nam wielu nerwów. W praktyce ludzie często korzystają z pomocy agencji nieruchomości, jakość świadczonych przez nie usług jest bardzo różna, osoby te otrzymują duże prowizje i powinny czuwać nad całą transakcją często jednak ich rola sprowadza się do skojarzenia kontrahentów. Uważam, że osoby sprzedające jak i kupujące nieruchomość powinny otrzymać coś więcej.